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買房認購注意事項

2015-12-18 來源:泰安房地產網
 
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支招:簽認購書不是買房必經程序

  “我最近看中了一套期房,售樓小姐要我先簽認購書,我當時沒多想就簽了。現在想想有點不明白,為何要多出認購這一步,而不直接簽購房合同呢?”齊女士前幾天來到律師事務所,咨詢房產交易中簽訂認購書的相關問題。

  “很多人都和齊女士一樣,誤以為簽認購書是購房的必經程序。”林律師指出,其實認購書只是大家的約定俗成,久而久之變成了一種交易習慣,購房者完全可以選擇繞過簽認購書而直接簽購房合同。

  現象:買房多須先認購

  記者在采訪中發現,在目前商品房交易過程中,許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,大多要求購房人簽訂認購書,交納認購款。那么,買房時為何要多出認購這一步,而不直接簽購房合同呢?

  “簽認購書其實也是給購房者一個緩沖期。”某售樓處一位姓姜的工作人員給出了這樣的解釋。這位工作人員表示,買房先簽認購書,主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間,同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。“一旦簽了購房合同,經國土部門備案了的話,房產便要通過國土部門解鎖才能再賣,退房程序就要復雜得多了。”

  建議:輕易不簽認購書

  “盡管如此,購房者還是可以選擇繞過簽認購書而直接簽購房合同的。”林律師表示,“畢竟簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序。”

  據介紹,根據《合同法》規定,認購書屬“預約合同”,也就是在認購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確,如果置業者未見購房合同,那么則不存在預約法效。一旦商品房的認購、訂購、預訂等協議具備了商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,那么該協議應當認定為商品房買賣合同。

  其次,無論認購書具不具備成為購房合同的條件,其效力均應根據開發商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。因此,林律師建議購房者,不要輕易簽訂認購書,如果有的購房者的確看上了某個項目的房子,擔心錯過,必須簽訂認購書,也應當謹慎行事。

  提醒:“定金”“訂金”要分清

  林律師還特別提醒購房者,簽認購書時要明確所交款項是“定金”還是“訂金”,因為二者的法律后果是不同的。

  “‘訂金’只是預付款的一部分,起不到擔保債權的作用,在開發商違約不簽訂合同的情況下,無法得到雙倍的返還。”林律師表示,而“定金”則不同,在商品房銷售中,定金罰則同樣適用,即“因買受人的原因導致無法簽訂合同定金不退,因出賣人的原因導致無法簽訂合同的出賣人應雙倍返還定金”。

  不過,定金罰則還有一個前提,那就是開發企業必須在取得房屋合法的銷售證件后,才能收取買房人的定金。林律師說,所謂房產取得合法的銷售證件,也就是說該項目符合預售條件,簡言之,對于期房,開發商只有取得預售許可證,才能對外公開發售,才能收取買受人的定金。

  因此,作為消費者,還應先搞清楚開發商是否有合法的銷售證件,是否有權收取定金。在不具備合法銷售證件的條件下,開發商如果提前向社會發售房產,則買受人認購時交納的只為保留金,購房者隨時可以選擇退房,保留金如數退還,對購房者的約束力較小。“而且開發商在沒有銷售許可證的情況下,收取客戶的定金,本身也是違反相關規定的。”林律師表示。

  相關法規:

  《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定:“不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。”

  “符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。”

  2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容(包括當事人名稱或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期等條款),并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。


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