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認識“定金”

2015-12-18 來源:泰安房地產網
 
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筆者近來在辦理有關商品房買賣的業務中,遇到一個較為普遍的問題,即購房者與開發商正式簽訂買賣合同之前所預繳的定金,在購房者與開發商最終沒能達成買賣 協議或購房者因種種原因放棄所認購的房屋時,能否要求開發商返還的問題。具體情形大致分為兩種:一是開發商在物業正式開盤前,以內部認購的方式開始發售, 認購期間的價格要比正式開盤后便宜一些,有的還以打折或抽獎等方式促銷。購房者在價格優惠的誘惑下簽了《認購協議》并繳納了定金;二是正式開盤后,購房者 在正式簽合同前與開發商簽訂了《認購書》并繳了定金,在正式簽合同時,因某些條款與開發商不能達成一致意見或開發商拒絕簽訂購房者提出的補充條款,購房者 提出退房,而開發商拒絕返還定金。

對于第一種情況,沒有正式開盤多因為某種手續未辦理妥當,或因國有土地使用證在制作過程中,或因銷售許可證未正式下發,那么這一時期購房者所繳的定金應當 返還,因為所銷物業不具備商品房正式上市的法定條件,《認購協議》不受法律保護。對于第二種情況,筆者認為要對定金的性質予以界定,如果構成經濟合同法意 義上的定金就不能返還,如果不構成就應予返還。定金是保證合同履行的擔保方式之一,是指合同當事人一方為保證合同的履行,在合同成立后未履行前給付對方一 定數額的款項。我國《民法通則》第八十九條第(三)項規定“當事人一方在法律規定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收 回。給付定金的一方不履行債務的,無權要求返還定金;接受定金的一方不履行債務的,應當雙倍返還定金。”定金的性質和作用一是證明合同的成立,二是保證合 同的履行。筆者認為購房者在簽訂《認購書》時所交的“定金”不是法律意義的定金,因為合同尚未正式簽訂,合同沒有成立何來定金?所以開發商在購房者認購時 約定“定金”不予返還是沒有法律根據的。

認購是開發商促銷和保障銷售的一種方式,做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質量、位置、價格和交通等等條件。一些質量好價 格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定,比如今日家園。相反認購時交定金不予返還的約定,大有強買強賣之嫌,倒不利于房屋的銷售。為了減少這 方面的糾紛,今后開發商應免去這樣的約定,購房者在買房時也要慎重考慮,別輕易交所謂的“定金”。


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